Archive for category: Artikel

Mange andelsboligforeninger diskuterer ofte afskrivninger af individuelle forbedringer. Mange gange er emnet en kilde til forvirring og misforståelser, fordi afskrivning af individuelle forbedringer i en andelsbolig kan virke komplekst. I denne artikel kan du læse mere om, hvad afskrivninger er, hvordan forbedringer i en andelsbolig afskrives og hvorfor det er relevant for både andelshaver og den samlede forening.     

Hvad er en afskrivning?

En afskrivning er det forventede tab af pengeværdi over tid på eksempelvis en forbedring i en andelsbolig.

Hvis man, for eksempel, køber et nyt køkken til en andelsbolig, vil det tabe værdi over tid. Køkkenet er, med andre ord, mindre værd om fem år, end når det er nyt, på grund af slid og brugsspor.

Det er obligatorisk at afskrive forbedringer i en andelsbolig. Dog indeholder andelsboligloven ikke regler for, hvordan der skal afskrives. Det er derfor, ifølge lovgivningen, op til den enkelte andelsboligforening at opsætte deres egne afskrivningsregler, så længe at alle andelshavere bliver behandlet lige. 

Hvordan afskriver man forbedringer?  

Når man beregner afskrivninger, tager man altid udgangspunkt i startværdien, hvorfra der typisk afskrives med en procentdel hvert år. Andelsboligforeninger bør i denne sammenhæng tage udgangspunkt i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations  (ABF) retningslinjer, da dette er den mest retfærdige metode. ABFs afskrivningskurve afskriver nemlig  ikke forbedringer med samme procentsats hvert år, men afskriver derimod forbedringerne med en stigende procentsats gennem årene. Denne beregningsmetode er udarbejdet i samråd med arkitekter for at sikre, at afskrivningskurven medregner levetiden for det enkelte produkt og fordeler afskrivningerne med en stigende procentsats over forbedringens levetid.  Denne form for afskrivning giver derfor en mere retfærdig vurdering af forbedringernes værditab over tid og en mere præcis vurdering af din andelsbolig. Langt  de fleste foreninger benytter ABFs afskrivningstabeller, da de ensretter processen og giver et retfærdigt afskrivningsforløb over en lang årrække.

Ligegyldig hvilken afskrivningsmetode andelsboligforeningen benytter, bør man dog have en vedtægtsbestemt afskrivningskurve i foreningen. Andelsvurderinger.dk anbefaler ydermere, at man altid benytter en vurderingsmand, som har byggeteknisk erfaring og ekspertise inden for vurdering af andelslejligheder til at vurdere forbedringer i andelsboliger. Herved undgår man, at der opstår tvivl om værdien af den pågældende forbedring. I sidste ende er det bestyrelsen der, ifølge Andelsboligforeningsloven §6, stk. 3,  godkender den endelige prissætningen for en andelsbolig inklusiv afskrivninger.

Hvor meget afskrives forbedringer med?

Forbedringer afskrives forskelligt, da forskellige typer af forbedringer ikke taber pengeværdi lige hurtigt. Nogle forbedringer vil tabe værdi forholdsvis hurtigt, mens andre vil blive afskrevet langsommere. Et godt eksempel på dette er hårde hvidevare. Denne type forbedring vil blive afskrevet lang hurtigere end eksempelvist et køkken. Derfor bliver nogle forbedringer afskrevet over tredive år, mens andre kun bliver bliver afskrevet over fem år. Når en forbedring er afskrevet så meget, at pengeværdien kun er ti procent i forhold til startværdien, afskrives den ikke længere men forbliver ti procent af købsværdien, til forbedringen ikke længere er til stede i boligen

Hvad betyder afskrivning for andelsboligens værdi?

Prisen på en andelsbolig er fastsat som en andelskrone, der er baseret på den enkelte andels værdi af foreningens samlet ejendom. Hvis en andelsboligforening er 20 millioner kroner værd, og den enkelte andel svarer til en tyvendedel af den samlede ejendom, vil den enkelte andels maksimale pris være 1 mio. kroner værd. Denne pris indberegner dog ikke eventuelle individuelle forbedringer. Individuelle forbedringer plus andelskronen, giver dermed maksimalprisen på andelsboligen. Man skal dog holde sig for øje, at forbedringer værdisættes forskelligt, alt efter om det er udført af en professionel eller en privat person. Er sælger i besiddelse af en faktura fra en håndværker, vil forbedringen blive værdisat 1:1 og afskrevet herudfra.  Har en privatperson derimod udført arbejdet, bliver det værdisat lidt anderledes. I sådanne tilfælde bliver materialer med fakturaer værdisat 1:1. Timerne der er lagt i arbejdet bliver fra 2016 værdisat med 178 kr. pr. time og antallet af arbejdstimer vurderet på basis af, den tid det vil tage en professionel at udføre forbedringen. På baggrund af disse beregninger bliver forbedringer, der er udført af privat personer, værdisat og afskrevet.

Andelskronen + (Forbedringer – afskrivninger) = andelsboligens maximalværdi  

Har ejeren af en andelsbolig eksempelvis lavet forbedringer for 100.000 kr. i dag, og sælger sin andelsbolig efter fem år, vil forbedringerne ikke være længere være 100.000 kr. værd på grund af afskrivninger. 

Er du i tvivl, er du altid velkommen til at kontakte os og få vores vurderingsmand til at fastsætte værdien.