I den udstrækning du selv har udført arbejder i lejligheden, der ligger udover almindelig vedligeholdelse skal vi bruge følgende:

  • Fakturaer for indkøb af materialer
  • Redegørelse for omfanget af egne arbejder samt tidsforbruget herved
  • Fotodokumentation for arbejdets udførelse

Værdien af eget arbejde medtages som udgangspunkt med ABF’’s standardtakster, der udgår kr. 178 i timen (2015) i Storkøbenhavn og kr. 156 (2015) udenfor Storkøbenhavn. Taksten reguleres årligt og for arbejder udført før 2015 vil denne således være lavere.

Modtager vi ikke dokumentationen risikerer du, at arbejderne ikke medtages som forbedringer, eller medtages til en lavere værdi end du havde forventet.

Hvis du har fået udført arbejder i andelslejligheden af håndværkere og disse arbejder skal tages i betragtning ved vurderingen af andelslejlighedens pris skal vi bruge følgende:

  • Alle kvitteringer fra håndværkerne samt fra eventuelle egne materiale indkøb
  • Bygge- og ibrugtagningstilladelser på eventuelle ombygninger
  • Opstarts- og færdigmeldingskort fra kommunen

Mangler disse oplysninger må du forvente, at arbejderne ikke vil blive medtaget i vurderingen af andelslejlighedens værdi i forbindelse med vurderingsrapporten eller alternativt, at de vil blive medtaget som egne ombygninger, såfremt du har redegjort for omfanget.

Så vidt det er muligt er det også en god ide at have oplysninger om håndværkerens forsikringsforhold, så disse kan blive dokumenteret sammen med arbejderne. Dette kan stille dig bedre, hvis der senere konstateres fejl og mangler ved arbejderne og virksomheden fx er lukket.

Du bedes altid have nedenstående materiale klar når vurderingsmanden kommer for at besigtige lejligheden:

  • Andelsbevis
  • Tidligere vurderingsrapporter
  • Dokumenterne fra sidst lejligheden blev solgt ) købsaftale, salgsaftale, slutseddel eller lignende)
  • Kontaktoplysninger til bestyrelsen (kontaktperson/formand og mail)
  • Kontaktoplysninger til administrator (kontaktperson og mail)
  • Eventuelle el- og VVS-eftersyn
  • Bygge- og ibrugtagningstilladelser på tidligere ombygninger

Mangler du et autoriseret EL- eller VVS-eftersyn kan dette bestilles sammen med vurderingsrapporten.

I modsætning til ved salg af ejerboliger med en tilstandsrapport har man som køber ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring ved andelsboliger. Det betyder også, at man som sælger ikke nødvendigvis bliver ansvarsfri, hvis et problem overses i vurderingsrapporten.

Konstateres der fejl og mangler ved lejligheden efter overtagelsen kan der således fortsat gøres krav gældende overfor sælger af andelsboligen via et civilt søgsmål.

Dette kan i nogen udstrækning begrænses ved, at man som sælger får udførtt autoriseret el- og VVS-eftersyn, uanset om dette er krævet af foreningen eller ej.

Ønsker du en ny rapport uden fejl og mangler forudsætter det, at vi har genbesigtiget andelsboligen, idet vi ellers ikke kan indestå for, at fejl og mangler er udbedret. Book en tid på vores hjemmeside- eller kontakt den rådgiver du havde besøg af første gang.

Efter genbesigtigelse vil du modtage en opdateret rapport, hvor de yderligere arbejder er medtaget.

Som ejer af en andelsbolig kan du naturligvis vælge at udbedre fejl og mangler, der fremgår af vurderingsrapporten. Når du har foretaget udbedring skal du dokumentere, at der er foretaget udbedring fx ved fotodokumentation og fremsende dette til administrator.

Såfremt foreningen på denne baggrund føler, at det er dokumenteret, at de pågældende fejl og mangler er udbedret kan priserne korrigeres i købsaftalen, men der vil ikke blive rettet i den oprindelige vurderingsrapport med mindre, der sker genbesigtigelse.

I modsætning til tilbagehold er fradrag for fejl og mangler en reduktion i maksimalprisen, der følger af, at der i forbindelse med vurderingsrapporten er konstateret fejl og mangler, enten ved udførte arbejder eller i forbindelse med mangelfuld vedligeholdelse.

Vi har pligt til at notere fejl og mangler i vurderingsrapporten, idet vores rolle er som uvildige vurderingsmænd, der foretager en objektiv vurdering til brug for både sælger, køber og andelsboligforeningen.

Medlemmerne af andelsboligforeningen hæfter således solidarisk for eventuelle mangler, lovliggørelse af ulovlige installationer med videre, såfremt den udførende håndværker og/eller andelshaver ikke kan identificeres eller ikke kan betale for udbedringen.

Vi har derfor ikke mulighed for at se bort fra fejl og mangler, selvom sælger måtte anse disse for irrelevante.

Der tilbageholdes normalt en del af købesummen i en kortere periode (typisk 14 dage) med henblik på at sikre, at sælger har foretaget tilstrækkelig slutrengøring, aflevering af nøgler mv.

Som løsøre anses alle ”ikke nagelfaste elementer”, såsom hvidevarer, klædeskabe, hylder med videre.  Udgangspunktet er, at man som sælger ikke er forpligtet til at sælge løsøre ved salget og køber er ikke forpligtet til at købe løsøre, hvis man ikke ønsker dette.

Undtagelsen er de tilfælde, hvor løsøre er indbygget i andelsboligen på en sådan måde, at det naturligt følger med i handlen. Eksempler på dette er indbyggede skabe, indbyggede hvidevarer, fastmonterede emhætter, specialfremstillede hylder. Disse kan sælger kræve indgår som en del af handlen.

Al løsøre, der påtænkes solgt sammen med andelsboligen skal prissættes og indgå i vurderingsrapporten med henblik på en objektiv vurdering af dette. Det er således ulovligt at omgå reglerne omkring maksimalpris for en andelsbolig ved at kræve overpris for løsøre

Som andelshaver skal du foretage løbende almindelig vedligeholdelse af boligen. Sker dette ikke, risikerer du, at der vil blive foretaget fradrag i vurderingen af andelsboligen for manglende vedligeholdelse.

Dette vil typisk være, hvis bygningsdele ikke længere er funktionsdygtige; eksempelvis, hvor tapetet er i stykker, fliser i badeværelset er knækket, døre mangler, huller i gulve o.l.

Manglende vedligeholdelse vil typisk medføre et tilbagehold i købesummen.