De forhold, der er skal inddrages i forbindelse med vurderingen af forbedringer i boligen er primært prisen på arbejderne, da de blev lavet sammenholdt med det tidsrum, der er gået siden de blev lavet. Forbedringer i andelsboligen skal således afskrives med deres sædvanlige levetid.

Udgifter til almindelig vedligeholdelse af andelsboligen indgår ikke vurderingen af forbedringer ved lejligheden.

Som udgangspunkt anvender vi altid ABF-håndbogens afskrivningstabeller, der er udarbejdet af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Disse tabeller angiver den sædvanlige levetid for de forskellige bygningselementer. Vi foretager således en objektiv vurdering af de arbejder, der er udført.

Hent forbedringsskema på dette link:

Forbedringskema

Konstateres det, at der er problemer ved de udførte forbedringer, der ligger udover, hvad der må forventes som følge af sædvanlig slid og ælde foretages en egentlig vurdering af forbedringerne i forhold til daværende og nuværende lovgivning og kutymer.

I den forbindelse inddrager vi, når det er relevant, lovgivning samt officielle vejledninger, såsom eksempelvis:

  • Bygningsreglementet
  • SBi-anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut
  • Gasreglementet
  • Stærkstrømsbekendtgørelsen

Hvor det er relevant inddrages yderligere materiale.

En andelsboligs maksimale pris er reguleret i lov om andelsforeninger § 5, hvoraf fremgår, at prisen skal beregnes som andelen af foreningens formue med tillæg af forbedringer i lejligheden samt en korrektion for dennes stand. Hertil kommer værdien af løsøre, der overtages sammen med andelsboligen.

Andelskronen er et udtryk for, hvor stor din andel i foreningens formue er.

Vurderingsrapportens funktion er at sætte en objektiv pris på forbedringerne, der er udført i andelsboligen, samt inddrage dennes generelle stand og prissætte eventuelle fejl og mangler ved andelsboligen.

“Godkendte installationer” betyder at en virksomhed står inde for disse juridisk og forsikringsmæssigt. 

Hvem kan godkende installationer?

Man kan som udgangspunkt kun “godkende” og stå inde for egen udførte installationer. Dog kan man som aut. ikke udføre installationseftersyn på eget udført arbejde, da dette strider imod normerne. Ved en vurderingsbesigtigelse, installationseftersyn og ligende, besigtiges udelukkende objektivt om disse er udført i overensstemmelse med normerne, bygningsreglementet og den generelle lovgivning.

Godkendelser samt byggetilladelser fra forsyningsselskab, kommuner mv.

En godkendelse fra forsyningsselskaber, kommuner mv. er ikke en egentlig godkendelse på boligens installationer, men kun en tilladelse på at installationerne, bygningsarbejde mv. må udføres på den pågældende matrikel. Det er til enhver tid ejeren af boligen samt dens tilhørende installationer, som står til ansvar for om disse er lovlige og at evt. godkendelser foreligger.

En teknisk rapport, der er ensidigt indhentet – kan bruges i en rets- eller voldgiftssag, hvis den er indhentet før sagens anlæg og ikke direkte til en kommende sag.  Vores rapporter opfylder de kriterier, idet de er indhentet i forbindelse med en afdækning af evt. fysiske forhold for at vurdere, om der er fejl og mangler ved byggeriet.
 
Ultimativt kan man dog godt komme i en situation, hvor det vil være nødvendigt med et egentligt syn og skøn under en retssag. Enten fordi vores konklusioner bliver draget i tvivl på en måde, så der er behov for endnu en uvildig vurdering eller fordi modparten selv begærer syn og skøn for at imødegå vores konklusioner.
 
Et syn og skøn i forbindelse med en retssag er som udgangspunkt noget mere omkostningstungt, idet man som parter skal definere spørgsmålene og skønsmanden derefter skal gennemføre en vurdering af netop de forhold, der spørges til.
 
Hvis en rapport skal være bindende for alle parter, skal der være indgået en procesaftale med modparten inden besigtigelsen. Det anbefaler vi generelt ikke, hvis der er tale om den første besigtigelse, idet man som nævnt skal have en klar ide om, hvilke konkrete problemer, der konkret kan være i forbindelse med udførelsen inden et syn og skøn.

Det vil som udgangspunkt altid være sælger/ejer som hæfter for ulovlige lofter. Er lofterne udført af en tidligere ejer, må sælger prøve at henvende sig til tidligere ejer selvom det ofte er ret svært at skulle løfte bevisbyrden.

Reglerne omkring trælofter er ret komplicerede jf. BR 1995. Brædderne skal som minimum være brændimprægnerede med offenlig godkendelse.(6.7.4) Overflader:

Stk. 5. Nedhængte lofter skal altid udføres af klasse A materialer. Alle vægge lige gyldigt type, skal føres igennem til undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion. Kravet om klasse A materiale omfatter også ophængningssystemet. Væg- og loftsoverflader over det nedhængte loft skal være udført i overensstemmelse med bestemmelserne for overflader i det pågældende rum.En loftsbeklædning betragtes som nedhængt loft, såfremt der mellem oversiden af beklædningen og undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion er et sammenhængende hulrum, hvis største højde overstiger 40 mm, og hvis hulrummet tillige har et volumen, der er større end 1 (m3).

Stk. 6. Brandbeskyttende maling til træ og træbaserede plader skal være godkendt af Boligministeriet og må kun anvendes efter kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde.

Kategorier:

– Klasse A materiale: Ikke brændbart bygningsmateriale.

– Klasse B materiale: Vanskeligt antændeligt bygningsmateriale

– Klasse 1 beklædning: Ikke brændbar beklædning

– Klasse 2 beklædning: Svært antændelig beklædning

Yderligere forklaring findes i Bygningsreglement 1995, bilag 3 Brandtekniske eksempler på bygningsdele og beklædninger.

Som ejer af andelsboligen, er du altid hovedansvarlig for, at alle installationer og forbedringer er udført efter lovgivning. Du vil derfor også altid blive stillet juridisk og økonomisk ansvarlig herefter.

Har du fået udført aut. arbejde som EL, VVS, murer, tømrer osv, og har en gyldig faktura, bæres ansvaret 100% af den aut. havende/ansvarlige fra virksomheden som har udført arbejdet.

Har du derimod ingen faktura, er det dig som ejer der hæfter personligt. Du vil derfor kunne blive stillet til ansvar for opstået personskade, og være økonomiskansvarlig for at få udbedre de ulovlige elementer.

Har du købt en andelsbolig, som imod forventning viser sig at have ulovlige installationer og ligende, er du stadig hovedansvarlig for at få dem udbedret. Find derfor den seneste vurderingsrapport som blev foretaget ved dit køb, og find ud om den ulovlige installation fremstår i rapporten, eksempelvis som en afskrivning eller forbedring.

Er dette ikke tilfældet, er det dit job at kunne bevise den ulovlige installation er udført af tidligere ejer, ellers bliver det svært at kunne køre civil retsag.

Er dette tilfældet, burde der også være en faktura på arbejdet [gemmes min. 5 år tilbage], så du kan kontakte virksomheden der har udført arbejdet og få dem til udbedre tingen. Forelægger der ingen faktura på arbejdet, skal du skriftligt kontakte tidligere ejer og få udleveret fakturaerne. Kan tidligere ejer ikke fremvise disse, og nægter at bekoste udbedringerne, kan du køre en civilretsag. Mere info her:

http://www.domstol.dk/saadangoerdu/civilesager/sagensindhold/Pages/default.aspx

Bestyrelsen består som regel af private frivillige i foreningen, og er derfor næsten umulige at gøre ansvarlige i tilfælde som disse. I særlige tilfælde hvor bestyrelse har været direkte involverede og årsagen til fejl og forkerte oplysninger, kan bestyrelsen sagsøges. Vurderingsmanden hyres ind som 3-part, alene med det formål ud fra dokumentation og skøn, at værdisætte forbedringerne i andelen visuelt, samt påpege og efterse udførsel og kvalitet. Vurderingsmanden kan da aldrig ansvarliggøres for skjulte ulovlige installationer mm.

Lovgivningen og anvisningerne inden for byggeri skal følges og overholdes og vi henviser i den forbindelse bl.a. til:

  • Byggeloven
  • Bygningsreglementet BR 2010
  • Normer(DS) og Anvisninger(SBI + By og Byg)
  • Fabrikantens anvisninger
  • Evt. lokalplaner, kommuneplaner mv.

Det er vigtigt at sætte sig ind i reglerne inden man påbegynder en ombygning.

 

Typiske eksempler på, hvor andelshavere ikke følger gældende lovgivning:

Nedhængte trælofter. Nedhængte trælofter er ulovlige idet overfladen skal være klasse- A materiale f.eks. puds eller gipsplader.

Manglende vådrumssikring i badeværelser. Laver man et nyt vådrum skal der vådrumssikres herunder etableres elastiske fuger i fladesamlingerne, jf. Bo og Byg anvisning 200.

Manglende bærende beregninger. Laver man dørhuller eller fjerner bærende vægge er det vigtigt at man får en ingeniør til at lave en beregning på, at det man laver kan holde. Det kan medføre sammenstyrtninger og store bygningsskader, hvis man ”piller” ved en bærende væg.

Vurderingen bliver foretaget i henhold til lov om andelsboligforeninger.

§ 5, stk. 9

”Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen, med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slidtage”

§ 5, stk. 10

”Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset for køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgås i forbindelse med overdragelsen nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.” Se evt. også hele bekendtgørelsen af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber på:

Vurderingen af andelslejligheden er gældende i 3 måneder fra besigtigelsesdatoen og må kun benyttes af rekvirenten.

    

  • Køkken 20 år
  • El og VVS-installationer 20 år (totalomlægning el 30 år)
  • Hårde hvidevarer generelt 10 år
  • Klinker i bad, med lovlig vådrumsmembran 30 år
  • Klinker i køkken mv. 20 år
  • Gipslofter 30 år
  • Nye vinduer generelt 30 år
  • Nye bærende vægge/murvægge afskrives ikke
  • Ekstraordinær opretning af vægge 20 år afhængigt af materialevalg

Vedligeholdelsesstanden af andelslejligheden omfatter blandt andet maling og tapetsering, afhøvling af gulve, sikring af tekniske installationer, eksempelvis udskiftning af pakninger i blandingsbatterier mm.

“Normal stand” omfatte både den nymalede lejlighed og den lejlighed, der ikke har været malet i måske 10 år, men har intakte velholdte overflader. Der kan gives tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed, når den generelle vedligeholdelse af lejligheden er væsentligt bedre end i den almindeligt vedligeholdte lejlighed.

Arbejder som glasvæv/filt på vægge og lofter, renovering af stuk og andre opretningsarbejder betragtes som “ekstraordinær opretning”, hvilket i sig selv er værdiforøgende, som derfor også er nok til at udløse et yderligere tillæg til andelslejlighedens værdi. Lejligheden som helhed skal altså fremstå særligt velholdt for at udløse et tillæg.

Lejligheden skal normalt overalt fremstå uden brister i overflader for at opnå tillægget. Tillæggets størrelse skal kun udtrykke forskellen til den pæneste “normalt” vedligeholdte lejlighed og skal derfor ikke dække den almindelige og forventelige vedligeholdelse. Fradrag af andelslejligheden sker hvis denne er i væsentligt ringere stand end den almindeligt vedligeholdt, eller reelt misligholdt. Eksempler på dette kan være store huller, revner, manglende gulvbrædder fejl og mangler i tekniske installationer. Fradragets størrelse vil tilsvare en opretning af lejligheden, til en standard svarende til den ringeste normalt vedligeholdte lejlighed.

Nedskrivning af individuelle forbedringer.

Når forbedringer skal opgøres, tages der udgangspunkt i forbedringsprisen på anskaffelsestidspunktet. Værdien nedskrives over det antal år, den gældende lovgivning foreskriver det. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år. Den enkelte sag og emne vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.