Individuelle forbedringer udført af håndværker

Når der anvendes professionelle og autoriserede håndværkere, er det vigtigt at regninger, fakturaer og ligende dokumentation gemmes for at opnå fuld forbedringer af det udførte arbejde, samt for at kunne dokumentere at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke den nødvendige dokumentation, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- og  EL-installatør. Der udføres som udgangspunkt næsten altid VVS & EL-eftersyn ved køb/salg.

Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Andelshaveren kan udmærket selv udføre dele af forbedringer, så længe de er håndværksmæssigt forsvarligt udført, altså at materialer er rigtig anvendt, og at udførelsen ikke afviger fra standarden. Det er andelshaverens ansvar at gemme fakturaer på materialer samt udarbejde en timeopgørelse.

Timer opgøres ud fra de gældende takster anført i ABF på det gældende udførselstidspunkt. Vederlaget kan aldrig udgøre mere end hvad en håndværkssvend ville få udbetalt i løn, ligesom antallet af timer skal ansættes til den tid, det ville tage en håndværker at udføre arbejdet.

Eksempler på timesatser:

• Helt eller delvist nyt køkken
• Helt eller delvist nyt badeværelse
• Omlægning af el- og VVS-installationer
• Tyverisikring
• Visse gulvbelægninger
• Visse vægbeklædninger
• Nye gulve

Individuelle forbedringer i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af andelsboligen, og derfor ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde.

Forbedringerner skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført, og altid være i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Der skal for eksempel sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse/ansøgning om byggetilladelse mv. hvor dette kræves.

Installationsarbejder der kræves udført af en autoriseret håndværker, skal kunne dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende. I de fleste tilfælde er det påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.

Den enkelte andelshaver er berettiget til at få en kompensation for de forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Lejlighedens vedligeholdelsesstand kan påvirke prisen, hvis den afviger generelt fra det gennemsnitlige.

Vi tager som nævnt i punktet “Lovgivning kort” udgangspunkt i § 5 stk. 9 og § 5 stk. 10.

På baggrund af denne lovgivning udføres værdifastsættelsen i praksis.

Lovgivning om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for den enkelte andelslejlighed. Bestyrelsen har ret til at forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.

Bestyrelsen skal altså i sidste ende skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til udførelse af dette arbejde.

Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen altid fastsættes ud fra følgende:

• Andelen af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget.
• Foreningens formue, som fastsættes hvert år på en generalforsamling og angives som andelskronen.
• Andelslejlighedens areal i kvadratmeter

Sælger:

Når du sælger din andelsbolig, er du som sælger 100% ansvarlig for boligens generelle og lovmæssigestand, samt alle installationer mv. er udført korrekt. Får du udført aut. el & vvs-eftersyn før salget – og samtidig udbedret evt. ulovlige installationer så disse er godkendt, har du din ryg fri – langt hen ad vejen. Efter overtagelse har køber afhængigt af foreningens vedtægter 2-3 ugers indsigelsesfrist. Opstår der alligevel imod forventning twist omkring uopdagede ulovlige installationer, har du gjort din pligt – og der vil kun i de færreste tilfælde blive tilbageholdt et mindre beløb til evt udbedring.

Har du ikke fået udført aut. el & vvs-eftersyn før salget, er det dit fulde ansvar i tilfælde af twist efter indsigelser fra køber, at kunne dokumentere at alle dine installationer var lovlige da du fraflyttede, hvilket for det meste vil være en umulig opgave at løfte, uden eftersyn/rapport. Du vil i disse tilfælde blive gjort erstatningspligtig overfor udbedring og lovliggørelse, og pengene trækkes fra salget.

Opdages skjulte ulovlige installationer fremadrettet, kan køber stævne sælger selv flere år efter, hvis sælger nægter at bekoste lovliggørelse. Det er derfor altid vigtigt at få udført el- & vvs-eftersyn ved køb/salg, da du som andelshaver hæfter for installationerne, også dem du ikke selv har lavet, med overtaget da du selv købte.

Køber:

Når du køber en bolig, er det din pligt at beskytte din investering. Køber du en andelsbolig som ikke har fået udarbejdet en vurderings eller tilstandsrapport samt el & vvs-eftersyn, er du ikke sikret i samme grad som hvis disse er udført. Du skal nu kunne dokumenterer at evt. ulovlige installationer også var der før du købte. Du hæfter tilmed for alle installationerne nu, da DU nu er den ansvarlige ejer af andelsboligen. Din eneste chance er at tage kampen op og stævne sælger, hvilket kan være rigtigt dyrt! Det er derfor rigtigt dumt at spare de få tusind kr. som giver dig gyldig dokumentation før købet  samt i tilfælde af en fremtidig twist, som vil gavne din sag betydeligt i en evt. retsag.

Når en andelshaver opsiger sin lejlighed med henblik på at køb/salg, bør bestyrelsen anmode om at få udarbejdet en oversigt over lejlighedens generelle stand og de evt. individuelle forbedringer. Vurderingsrapporten angiver anskaffelsesår, anskaffelsespris, samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. Herudover angives det antal timer, andelshaveren eventuelt har brugt på forbedringsopgaven.

Vurderingsrapporten sendes da til andelshaveren, foreningens bestyrelse og administrator. Administrator kan derefter udarbejde den endelige overdragelsesaftale.

Når en andelsbolig skal sælges, skal den samlede værdi af andelsboligen samt dens forbedringer, fejl, mangler og løsøre beregnes. Andelskronen fastsættes hvert år i forbindelse med generalforsamlingen i foreningen, og derudover beregnes dine individuelle forbedringer i andelsboligen, som tillægges andelskronen.

– Der kan let opstå uoverensstemmelser i forbindelse med værdiansættelsen af individuelle forbedringer, vi fungerer derfor som valuar/vurderingsmand og uvildig 3. part, hvilket sikrer gennemsigtighed og enkelthed for alle parter.

Under gennemgang af andelen, gennemgås den samlede stand og der vurderes de evt. udførte forbedringer.

Det er vigtigt, at du sætter dig ind i de dokumenter, som vi fremsender på mail. Vi kan lave din rapport hurtigere, såfremt du har fundet alle relevante papirer frem, såsom andelsbevis, kvitteringer mv. Det du skal have klar står alt sammen i den mail vi sender til dig.

Du kan også læse mere her på siden under Nødvendig dokumentation.