,

Sådan afskrives forbedringer i din andelsbolig

Mange andelsboligforeninger diskuterer ofte afskrivninger af individuelle forbedringer. Mange gange er emnet en kilde til forvirring og misforståelser, fordi afskrivning af individuelle forbedringer i en andelsbolig kan virke komplekst. I denne artikel kan du læse mere om, hvad afskrivninger er, hvordan forbedringer i en andelsbolig afskrives og hvorfor det er relevant for både andelshaver og den samlede forening.     

Hvad er en afskrivning?

En afskrivning er det forventede tab af pengeværdi over tid på eksempelvis en forbedring i en andelsbolig.

Hvis man, for eksempel, køber et nyt køkken til en andelsbolig, vil det tabe værdi over tid. Køkkenet er, med andre ord, mindre værd om fem år, end når det er nyt, på grund af slid og brugsspor.

Det er obligatorisk at afskrive forbedringer i en andelsbolig. Dog indeholder andelsboligloven ikke regler for, hvordan der skal afskrives. Det er derfor, ifølge lovgivningen, op til den enkelte andelsboligforening at opsætte deres egne afskrivningsregler, så længe at alle andelshavere bliver behandlet lige. 

Hvordan afskriver man forbedringer?  

Når man beregner afskrivninger, tager man altid udgangspunkt i startværdien, hvorfra der typisk afskrives med en procentdel hvert år. Andelsboligforeninger bør i denne sammenhæng tage udgangspunkt i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations  (ABF) retningslinjer, da dette er den mest retfærdige metode. ABFs afskrivningskurve afskriver nemlig  ikke forbedringer med samme procentsats hvert år, men afskriver derimod forbedringerne med en stigende procentsats gennem årene. Denne beregningsmetode er udarbejdet i samråd med arkitekter for at sikre, at afskrivningskurven medregner levetiden for det enkelte produkt og fordeler afskrivningerne med en stigende procentsats over forbedringens levetid.  Denne form for afskrivning giver derfor en mere retfærdig vurdering af forbedringernes værditab over tid og en mere præcis vurdering af din andelsbolig. Langt  de fleste foreninger benytter ABFs afskrivningstabeller, da de ensretter processen og giver et retfærdigt afskrivningsforløb over en lang årrække.

Ligegyldig hvilken afskrivningsmetode andelsboligforeningen benytter, bør man dog have en vedtægtsbestemt afskrivningskurve i foreningen. Andelsvurderinger.dk anbefaler ydermere, at man altid benytter en vurderingsmand, som har byggeteknisk erfaring og ekspertise inden for vurdering af andelslejligheder til at vurdere forbedringer i andelsboliger. Herved undgår man, at der opstår tvivl om værdien af den pågældende forbedring. I sidste ende er det bestyrelsen der, ifølge Andelsboligforeningsloven §6, stk. 3,  godkender den endelige prissætningen for en andelsbolig inklusiv afskrivninger.

Hvor meget afskrives forbedringer med?

Forbedringer afskrives forskelligt, da forskellige typer af forbedringer ikke taber pengeværdi lige hurtigt. Nogle forbedringer vil tabe værdi forholdsvis hurtigt, mens andre vil blive afskrevet langsommere. Et godt eksempel på dette er hårde hvidevare. Denne type forbedring vil blive afskrevet lang hurtigere end eksempelvist et køkken. Derfor bliver nogle forbedringer afskrevet over tredive år, mens andre kun bliver bliver afskrevet over fem år. Når en forbedring er afskrevet så meget, at pengeværdien kun er ti procent i forhold til startværdien, afskrives den ikke længere men forbliver ti procent af købsværdien, til forbedringen ikke længere er til stede i boligen

Hvad betyder afskrivning for andelsboligens værdi?

Prisen på en andelsbolig er fastsat som en andelskrone, der er baseret på den enkelte andels værdi af foreningens samlet ejendom. Hvis en andelsboligforening er 20 millioner kroner værd, og den enkelte andel svarer til en tyvendedel af den samlede ejendom, vil den enkelte andels maksimale pris være 1 mio. kroner værd. Denne pris indberegner dog ikke eventuelle individuelle forbedringer. Individuelle forbedringer plus andelskronen, giver dermed maksimalprisen på andelsboligen. Man skal dog holde sig for øje, at forbedringer værdisættes forskelligt, alt efter om det er udført af en professionel eller en privat person. Er sælger i besiddelse af en faktura fra en håndværker, vil forbedringen blive værdisat 1:1 og afskrevet herudfra.  Har en privatperson derimod udført arbejdet, bliver det værdisat lidt anderledes. I sådanne tilfælde bliver materialer med fakturaer værdisat 1:1. Timerne der er lagt i arbejdet bliver fra 2016 værdisat med 178 kr. pr. time og antallet af arbejdstimer vurderet på basis af, den tid det vil tage en professionel at udføre forbedringen. På baggrund af disse beregninger bliver forbedringer, der er udført af privat personer, værdisat og afskrevet.

Andelskronen + (Forbedringer – afskrivninger) = andelsboligens maximalværdi  

Har ejeren af en andelsbolig eksempelvis lavet forbedringer for 100.000 kr. i dag, og sælger sin andelsbolig efter fem år, vil forbedringerne ikke være længere være 100.000 kr. værd på grund af afskrivninger. 

Er du i tvivl, er du altid velkommen til at kontakte os og få vores vurderingsmand til at fastsætte værdien.

/af

Sådan sælger du din andelsbolig

Andelsboligforeningsloven har fastsat de overordnede rammer for køb og salg af andelsboliger, herunder hvad en andelsbolig må koste. Lovgivningen specificere også, at det er andelsboligforeningens bestyrelse der godkender overdragelsesaftalen, men det er op til den enkelte forenings vedtægter at specificere, hvem boligen må overdrages til og under hvilke vilkår overdragelsen skal ske. Inden der indgås en aftale om salg af andelsboligen, skal sælger udlevere en række nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen til køberen. Du kan læse mere om reglerne for sælgers oplysningspligt ved salg af andelsbolig herunder.

Et typisk salg af andelsbolig gennemgår en række standard faser.

1. Oplysninger om andelsboligen

Køber har krav på at få udleveret forskellige dokumenter om andelsboligforeningen af enten sælger eller foreningen inden køb af andelsboligen. Køber skal typisk have følgende dokumentation:

    • En specificeret salgsopstilling, der indeholder en vurderingsrapport af andelsboligen
    • Vedtægter
    • Energimærke
    • Seneste årsrapport
    • Budget for det kommende år
    • Referat fra seneste ordinære generalforsamling og evt. ekstraordinære generalforsamling
    • Vedligeholdelsesplan, hvis der lavet sådan en
    • Nøgleoplysningsskema
    • Nøgleoplysningsskema for den aktuelle bolig, der er til salg.

Hvis man vælger at sælge sin andelsbolig gennem en ejendomsmægler, skal sælger yderligere redegøre for nedenstående oplysninger, hvis ikke de indgår i årsrapporten:

    • Ejendommens areal og værdi
    • Oplysninger om foreningens lån
    • Beløb af foreningens prioritetsgæld og andre lån, som andelshaveren hæfter for
    • Foreningens forsikringsforhold
    • Specifikation af andelsværdier og hensættelser til det kommende års vedligeholdelse
    • Om der er verserende retssager i foreningen

Herudover skal sælger gøre køber opmærksom på andelsboliglovens regler om prisfastsættelse, straf og adgang til at hæve aftalen. Man kan vælge at aflevere dokumenterne i papirform eller at henvise køberen til foreningens hjemmeside, hvor dokumenterne er tilgængelige online. Ofte har sælger ikke selv adgang til alle de nødvendige dokumenter, der skal udleveres til køber, men man kan altid kontakte bestyrelsen, som vil være behjælpelige med de nødvendige dokumenter ved salg af en andelsbolig. 

El- og VVS-eftersyn

Der er ikke alle foreninger der stiller krav til et el- og VVS-eftersyn ved salg af en andelsbolig. Det er dog en rigtig god ide at få udført et eftersyn i forbindelse med salg af en andelsbolig, da det er din sikkerhed for, at alle tilgængelige installationer er lovlige og funktionsdygtige.

2. Salget af din andelsbolig

Når køber er klar til at indgå en aftale, skal bestyrelsen formelt godkende køber. Det betyder, at bestyrelsen skal afgive en erklæring om, at køber er godkendt som den nye andelshaver og har brugsretten til andelsboligen. Man må ikke indbetale købesummen til sælgeren, men skal i stedet indbetale købesummen til foreningens konto. Foreningen udbetaler derefter købesummen til sælger med fradrag af eventuelt skyldige beløb til foreningen eller andre kreditorer, som har taget pant/udlæg i andelen. Foreningen skal nemlig også sørge for, at eventuelle pant- eller udlægshavere får dækning i købesummen, før sælger får sin betaling.

3. Overdragelse af andelsboligen.

Begge parter bør have aftalt en overdragelsesdato i købsaftalen. Andelsboligen kan ikke overtages før den aftalte dag. Når køber har overtaget boligen, bør han eller hun gå den grundigt igennem for at sikre, at alt lever op til de oplysninger, man har fået om boligen, og at de forbedringer, han eller hun har betalt for, rent faktisk også er til stede.

Andelsboligen skal altid overdrages i ryddet stand, hvilket vil sige uden møbler eller andet inventar, som ikke indgår i handlen. Hvis man skal overtage inventar som en del af handlen, er det en god idé at sikre, at inventaret er til stede og er i den aftalte stand. Hvis hårde hvidevarer indgår i handlen, bør sælger også udlevere brugsvejledninger og garantierklæringer.  

Gas, vand og varme

Man bør desuden aflæse gas, vand, el, olie og lignende sammen. Begge parter bør notere aflæsningerne på et stykke papir, som begge underskriver  og får en kopi af.

Det er også en god ide at sikre, at man får overdraget samtlige nøgler til andelsboligen og eventuelt opgang, gård, kælder og loftsrum.

4. Fejl og mangler

Hvis der efter overtagelsen af en andelsbolig viser sig at være fejl og mangler ved boligen, skal man henvende sig til sælgeren og gøre sit krav gældende inden indsigelsesfristen. Samtidig er det en god ide at orientere andelsboligforeningens bestyrelse.

En prisnedsættelse kan begrundes med reglerne i købeloven om forholdsmæssigt afslag for mangler eller i prisfastsættelsesreglerne i andelsboligloven. Under visse betingelser kan der blive tale om erstatningsansvar hos sælgeren. I de tilfælde, hvor der er tale om en mere omkostningsrig fejl eller mangel i boligen, bør man søge professionel bistand fra en advokat. Når der opstår større uenighed omkring fejl og mangler, tilbageholder andelsboligforeningens ejendomsadministrator et større beløb af købesummen til parterne når til enighed. Ender parterne i retssag kan pengene blive fastfrosset i flere år, mens retssagen står på. I langt de fleste tilfælde om fejl og mangler finder køber og sælger dog en løsning indbyrdes.  

Fortrydelsesret

Køber har ret til at fortryde købet af en andelsbolig. Hvis han eller hun fortryder, skal man  give sælgeren skriftlig besked om dette. Indsigelsesfristen er oftest  på 2-3 uger, men er vedtægtsbestemt, så det er vigtigt at tjekke andelsboligforeningens vedtægter. Efter indsigelsesfristen er udløbet bliver køber den juridiske ejer af andelsboligen med lovlige såvel som ulovlige installationer og hæfter juridisk set for disse fejl og mangler, når andelsboligen skal sælges igen. Derfor er det altid en god ide at gennemføre en uafhængig andelsboligvurdering samt et el- og VVS-eftersyn af boligen, inden man gennemfører et salg af en andelsbolig, således kan både sælger og køber være  på den sikre side.   

/af