Andelsboligforeningsloven har fastsat de overordnede rammer for køb og salg af andelsboliger, herunder hvad en andelsbolig må koste. Lovgivningen specificere også, at det er andelsboligforeningens bestyrelse der godkender overdragelsesaftalen, men det er op til den enkelte forenings vedtægter at specificere, hvem boligen må overdrages til og under hvilke vilkår overdragelsen skal ske. Inden der indgås en aftale om salg af andelsboligen, skal sælger udlevere en række nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen til køberen. Du kan læse mere om reglerne for sælgers oplysningspligt ved salg af andelsbolig herunder.
Et typisk salg af andelsbolig gennemgår en række standard faser.
1. Oplysninger om andelsboligen
Køber har krav på at få udleveret forskellige dokumenter om andelsboligforeningen af enten sælger eller foreningen inden køb af andelsboligen. Køber skal typisk have følgende dokumentation:
- En specificeret salgsopstilling, der indeholder en vurderingsrapport af andelsboligen
- Vedtægter
- Energimærke
- Seneste årsrapport
- Budget for det kommende år
- Referat fra seneste ordinære generalforsamling og evt. ekstraordinære generalforsamling
- Vedligeholdelsesplan, hvis der lavet sådan en
- Nøgleoplysningsskema
- Nøgleoplysningsskema for den aktuelle bolig, der er til salg.
Hvis man vælger at sælge sin andelsbolig gennem en ejendomsmægler, skal sælger yderligere redegøre for nedenstående oplysninger, hvis ikke de indgår i årsrapporten:
- Ejendommens areal og værdi
- Oplysninger om foreningens lån
- Beløb af foreningens prioritetsgæld og andre lån, som andelshaveren hæfter for
- Foreningens forsikringsforhold
- Specifikation af andelsværdier og hensættelser til det kommende års vedligeholdelse
- Om der er verserende retssager i foreningen
Herudover skal sælger gøre køber opmærksom på andelsboliglovens regler om prisfastsættelse, straf og adgang til at hæve aftalen. Man kan vælge at aflevere dokumenterne i papirform eller at henvise køberen til foreningens hjemmeside, hvor dokumenterne er tilgængelige online. Ofte har sælger ikke selv adgang til alle de nødvendige dokumenter, der skal udleveres til køber, men man kan altid kontakte bestyrelsen, som vil være behjælpelige med de nødvendige dokumenter ved salg af en andelsbolig.
El- og VVS-eftersyn
Der er ikke alle foreninger der stiller krav til et el- og VVS-eftersyn ved salg af en andelsbolig. Det er dog en rigtig god ide at få udført et eftersyn i forbindelse med salg af en andelsbolig, da det er din sikkerhed for, at alle tilgængelige installationer er lovlige og funktionsdygtige.
2. Salget af din andelsbolig
Når køber er klar til at indgå en aftale, skal bestyrelsen formelt godkende køber. Det betyder, at bestyrelsen skal afgive en erklæring om, at køber er godkendt som den nye andelshaver og har brugsretten til andelsboligen. Man må ikke indbetale købesummen til sælgeren, men skal i stedet indbetale købesummen til foreningens konto. Foreningen udbetaler derefter købesummen til sælger med fradrag af eventuelt skyldige beløb til foreningen eller andre kreditorer, som har taget pant/udlæg i andelen. Foreningen skal nemlig også sørge for, at eventuelle pant- eller udlægshavere får dækning i købesummen, før sælger får sin betaling.
3. Overdragelse af andelsboligen.
Begge parter bør have aftalt en overdragelsesdato i købsaftalen. Andelsboligen kan ikke overtages før den aftalte dag. Når køber har overtaget boligen, bør han eller hun gå den grundigt igennem for at sikre, at alt lever op til de oplysninger, man har fået om boligen, og at de forbedringer, han eller hun har betalt for, rent faktisk også er til stede.
Andelsboligen skal altid overdrages i ryddet stand, hvilket vil sige uden møbler eller andet inventar, som ikke indgår i handlen. Hvis man skal overtage inventar som en del af handlen, er det en god idé at sikre, at inventaret er til stede og er i den aftalte stand. Hvis hårde hvidevarer indgår i handlen, bør sælger også udlevere brugsvejledninger og garantierklæringer.
Gas, vand og varme
Man bør desuden aflæse gas, vand, el, olie og lignende sammen. Begge parter bør notere aflæsningerne på et stykke papir, som begge underskriver og får en kopi af.
Det er også en god ide at sikre, at man får overdraget samtlige nøgler til andelsboligen og eventuelt opgang, gård, kælder og loftsrum.
4. Fejl og mangler
Hvis der efter overtagelsen af en andelsbolig viser sig at være fejl og mangler ved boligen, skal man henvende sig til sælgeren og gøre sit krav gældende inden indsigelsesfristen. Samtidig er det en god ide at orientere andelsboligforeningens bestyrelse.
En prisnedsættelse kan begrundes med reglerne i købeloven om forholdsmæssigt afslag for mangler eller i prisfastsættelsesreglerne i andelsboligloven. Under visse betingelser kan der blive tale om erstatningsansvar hos sælgeren. I de tilfælde, hvor der er tale om en mere omkostningsrig fejl eller mangel i boligen, bør man søge professionel bistand fra en advokat. Når der opstår større uenighed omkring fejl og mangler, tilbageholder andelsboligforeningens ejendomsadministrator et større beløb af købesummen til parterne når til enighed. Ender parterne i retssag kan pengene blive fastfrosset i flere år, mens retssagen står på. I langt de fleste tilfælde om fejl og mangler finder køber og sælger dog en løsning indbyrdes.
Fortrydelsesret
Køber har ret til at fortryde købet af en andelsbolig. Hvis han eller hun fortryder, skal man give sælgeren skriftlig besked om dette. Indsigelsesfristen er oftest på 2-3 uger, men er vedtægtsbestemt, så det er vigtigt at tjekke andelsboligforeningens vedtægter. Efter indsigelsesfristen er udløbet bliver køber den juridiske ejer af andelsboligen med lovlige såvel som ulovlige installationer og hæfter juridisk set for disse fejl og mangler, når andelsboligen skal sælges igen. Derfor er det altid en god ide at gennemføre en uafhængig andelsboligvurdering samt et el- og VVS-eftersyn af boligen, inden man gennemfører et salg af en andelsbolig, således kan både sælger og køber være på den sikre side.
